2026년 제10회 도시정비법무정책포럼에서 실무자들의 주목을 받은 세션 중 하나는 법무법인 선 홍수임 변호사의 발표였다. 홍 변호사는 「최신 판례로 정리하는 도시정비사업 법적 리스크 관리」를 주제로, 최근 법원이 판단한 재개발·재건축 분쟁 사례를 중심으로 조합 운영 전반에서 발생하는 주요 법률 쟁점을 정리했다. 이번 발표는 조합 집행부 운영, 시공사 계약 관계, 관리처분계획 수립 과정에서 반복적으로 문제 되는 사안들을 판례 기준으로 분석했다는 점에서 의미가 컸다.

시공사 계약 해지, “총회 의결 없는 손해배상 부담은 위험”

홍수임 변호사는 먼저 시공사 귀책사유가 없는 상태에서의 계약 해지 문제를 주요 리스크로 짚었다. 최근 판결에 따르면, 민법 제673조에 근거해 시공자와의 계약을 해지하는 경우라도, 그로 인해 정비사업비 변경과 손해배상 문제가 발생한다면 사전에 손해배상 책임을 전제로 한 총회 의결이 필요하다는 점이 명확히 확인됐다. 홍 변호사는 “조합이 일방적으로 시공사 계약을 종료할 경우, 손해배상 책임이 뒤따를 수 있고, 이와 관련한 총회 결의가 없다면 계약 해지 자체가 무효로 다퉈질 가능성도 있다”고 설명했다. 아울러 다른 사업장에서 발생한 안전사고를 이유로 시공사 계약을 해지한 사례에 대해, 법원이 해당 현장의 시공 능력 결함으로 바로 연결할 수 없다며 해제 사유를 인정하지 않은 판결도 함께 소개했다.

“계약 해지는 감정이 아니라, 계약 조항과 법적 요건을 기준으로 판단해야 합니다.”

임원 해임총회와 총회 비용, 조합 분쟁의 단골 쟁점

조합 내부 갈등과 관련해서는 임원 해임총회 절차와 비용 부담 문제가 핵심 쟁점으로 다뤄졌다. 홍수임 변호사는 최근 판례를 근거로, 조합원 발의로 임시총회가 열리고 총회 비용 지급이 결의된 경우, 조합이 원칙적으로 그 비용을 부담해야 한다고 설명했다. 다만, 이는 지출의 필요성과 상당성이 인정되는 범위 내에서만 가능하다는 점도 함께 강조했다. 또한 해임총회 소집이 공고된 이후, 이를 무력화할 목적으로 해임 대상자가 시점을 맞춰 별도의 총회를 소집하거나 연임총회를 여는 경우, 이는 조합원들의 해임총회 소집 요구권을 침해하는 행위로 판단한 최근 판결 흐름도 소개됐다.

“해임총회는 결과보다 절차가 중요합니다. 절차상 하자가 있으면 결의 전체가 흔들릴 수 있습니다.”

관리처분계획, 특정 조합원에 유리한 배분은 위법 소지

관리처분계획 수립 단계에서의 자산 평가 및 배분 기준 역시 주요 리스크로 언급됐다. 홍수임 변호사는 최근 판결을 통해, 상가 조합원의 종전 자산가액을 평가하면서 아파트 비례율이 반영된 대지면적의 평균 평당 감정가에 일정 배수를 일률적으로 적용하는 방식 등 특정 조합원에게 과도하게 유리한 평가 방식은 도시정비법에 위반돼 무효가 될 수 있다고 설명했다.

“자산 평가 단계에서의 기준 설정이 이후 모든 분쟁의 출발점이 됩니다. 초기부터 객관성과 법적 근거를 갖춰야 합니다.”

재건축 상가 조합원 아파트 공급, 정족수 오해 바로잡아야

재건축 사업에서 상가 조합원에게 아파트를 공급하는 문제와 관련해서도 실무상 오해가 많은 쟁점이 소개됐다. 홍수임 변호사는 최근 판결을 인용해, 추산액 비율을 정하는 정관 변경 결의는 조합원 전원 동의 사항이 아니며, 정관 변경에 필요한 법정 의결정족수만 충족하면 된다는 법원의 판단을 설명했다.(신반포2차 아파트 재건축정비사업조합 사건 2심 판결, 현재 상고심 진행 중)

도시정비 분쟁은 결국 절차와 기록의 문제 

발표를 마무리하며 홍수임 변호사는 도시정비사업 소송의 본질을 다음과 같이 정리했다. “정비사업 분쟁은 사업성보다 절차에서 비롯되는 경우가 대부분입니다. 총회 의결 과정, 고지 방식, 정관 규정, 계약서 조항 하나하나가 향후 대규모 분쟁의 출발점이 됩니다.” 이번 강연은 재개발·재건축 조합 임원, 정비사업전문관리업자, 시공사, 감정평가사 등 실무자들에게 지금 시점에서 점검해야 할 판례 기준 리스크 정리 자료로 활용 가능하다는 평가를 받았다. 제10회 도시정비법무정책포럼에서 제시된 홍수임 변호사의 판례 분석은, 향후 도시정비사업 추진 과정에서 법적 안정성을 높이기 위한 실무 가이드로 참고될 전망이다.